沪限购令下豪宅滞销

2019-08-16 19:04:34 来源: 苏州信息港

  上海高端住宅项目风光不再。上海自2011年1月28日启动对个人住房征收税的改革试点、1月 1日出台限购令至今,实行已经满一个月。在此期间,上海市房管局和上海市地税局先后出台了限购政策执行细则及房产税征收税率界定标准。

  业内人士认为,限购政策执行细则及房产税税率标准的界定均指向高端住宅客户群体。限购令使得有实力购买高端住宅的买房人由于已拥有多套住房没有权利再买,而有权利买的普通买房人却因资金有限无缘高端物业;上海房产税税率划定28426元/平方米分水岭,高于该价格的高端住宅将缴纳高达0.6%的房产税,这使得高端住宅投资变成了鸡肋。

  2011年2月,上海高端住宅出现“严重滞销”,面对跌至冰点的市场,个别高端项目的开发商重启优惠通道推出了“买房即送房产税”的应对措施,变相降价出货。但是,大多数高端项目则选择了“捂盘待价”。

  2月豪宅成交量急跌

  佑威及楼市专评 月1日联合发布的显示,2011年2月,上海市商品住宅成交面积仅为17.8万平方米,与1月份相比下跌8 %,这是自2006年以来,上海商品住宅月成交量的记录。

  上海市中心高端市场的成交降幅为明显。2月,上海均价4万元以上的高端住宅成交57套,创下2009年 月以来成交纪录。单价5万元以上的高端住宅成交仅29套,仅为1月成交量的10%。其中,高端住宅聚集的内环内区域总体成交急剧回落,当月该区域仅成交49套高端住宅,较1月减少了90.49%。

  此外,据上海中原研究咨询部的统计数据显示,2月份别墅市场成交楼盘47例,合计交易套数96套,成交面积2.0 万平方米,较去年同期分别减少70.55%、72%,这亦是自2006年以来的月成交水平。

  成交剧减的同时,高端房的供销比出现了明显变化,供大于求的局面趋向严重。上海佑威房地产咨询公司 月1日提供的数据显示,1月上海楼市的供销比曾达到0.5∶1,但在2月各项调控政策出台后,供销比出现大幅逆转,上升至2.2∶1。2月全市商品住宅供应量为40万平方米,虽环比1月下跌了24%,但这一新增供应量已经相当于2月成交量的2.2倍。

  同时,上海中原研究咨询部的统计数据显示,2月上海一手别墅市场新增楼盘6例,合计供应套数501套、面积9.69万平方米,较去年同期分别增加 . 6倍、2.24倍。

  上海中原研究咨询部研究经理龚敏认为,沪版限购令、房产税出台以来,住宅投资集中领域内,豪宅公寓交易表现敏感,继续保值的属性受到动摇,出现滞销。2011年新推豪宅房价受前期拿地成本影响巨大,以项目平均一年半的开发周期来看,2009年的“地王”项目涌向2011年豪宅市场,受到高拿地成本的支撑开发商不会轻易降价,上海豪宅市场“有价无市”的局面短期内难以打破。

  开发商进退两难

  面对跌至冰点的市场行情,上海本地房企绿地集团率先降价。近日,绿地位于松江区的高端项目新南路壹号推出了“买房即送房产税”的应对措施。据业内人士估计,这相当于给买房者打了9.8折,实际上是该项目为了打破零成交僵局变相降价出货。

  其后,又有两家开发商跟进推出相似的优惠措施,应对房产税征收对高端房的冲击。位于上海嘉定区的曹王新苑近日推出“买房即送10年房产税补贴的购房优惠”。紧随其后,同区域的兰郡名苑三期也推出了买房即可享受 0万元优惠,零房产税(即免缴5年房产税)及赠送1 0平方米面积的营销举措。

  但是,据业内人士估算,包括绿地新南路壹号在内的打折楼盘折扣幅度均很小,并未有楼盘推出大幅折扣。同时,当前推出折扣措施的楼盘均位于外环偏远区域,豪宅项目相对集中的内环内区域并未有价格松动的迹象。

  中房信分析师薛建雄认为,豪宅项目开发商实际上面临着两难的境地。他表示,多数豪宅项目由于没有刚性需求的支撑,较小幅度的降价并不能吸引买家入场,而一旦降价幅度加大不但自身经济损失严重也会得罪前期业主。所以,多数豪宅仍会以“捂盘待价”为主,只有极少数有刚性需求客户的豪宅,在小幅促销后能够获得一定的成交业绩。

  万科上海中心市场研究经理吕裴在接受媒体采访时也表达了相似的看法。他认为,如果成交量下降得很快,万科上海中低端项目肯定会受到一些影响。但是,高端项目影响会小一些,因为限购令的存在,即使高端房小幅降价了仍然卖不出去。万科的高端项目依然坚持高价等待市场走势明朗。

  由于多数豪宅开发商选择“捂盘待价”,国泰君安分析师孙建平称,预计 月豪宅成交量仍会持续低迷。

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