买洛克菲勒是时机

2019-08-16 19:35:06 来源: 苏州信息港

  对部分纽约的房地产公司来说,今年的一个词是“中国人”。

  几年前,公司还很少有国际客户,中国买家在许多地方都是新鲜事物。但近几年,全美各地的房产经纪人都有类似的经历:他们不断收到来自中国的问询。

  纽约的房地产公司Corcoran集团就收到了大量关于豪华公寓的问询,其中一些在 000万以上。在谈到中国业务发展速度时,该公司首席执行官Pamela Liebaman说,“6个月之内我们从零开到了每小时200英里。”

  而中国投资者来美国不仅仅只是购买豪华公寓,他们对房地产业也兴趣颇高。中国的去年在纽约就发放了10亿美元房地产。

  不少中国公司在纽约市标志建筑帝国大厦和世贸中心1号签署了租约。但他们对美国房地产的投资让许多人想起上世纪80年代的日本。

  纽约一位房地产投资公司创始投资人对本报说,“我觉得中国人现在到美国来投资房地产是不错的选择,现在美国房地产正处于低谷时期,是中国人来买洛克菲勒(中心)的时机。”

  这位曾经在、瑞银和美林从事过近20年房地产投资相关业务的投资人说,中国不应该对当年日本的教训过于在意,“因为日本人是在房产价格峰时买的,同时又在房产价格很低的时候卖回给美国人。”

  “买洛克菲勒中心的时机”

  金融危机期间,搜房曾组织中国买房团赴美看房。但这些人多数停留在看房阶段,并没有做出实际的购买行动。

  加州Temple城资源房地产服务公司主管Kelvin Wong说,“这些买家非常谨慎。他们远道而来,看一看这里情况如何,为机会到来时做好准备。”

  研究与咨询公司TZ经济学公司Paul Brewbaker说,当有更多中国人赴美买房时,就意味着美国房市已开始稳定下来,“相信我,会有更多中国投资者过来。我们现在处于非常早期的阶段。”

  据美林CapGemini的2009年世界财富报告,中国已在2008年超越英国,成为世界上百万富翁第四多的国家。中国快速发展意味着有更多资金进入美国。

  之前中国限制居民每年对海外投资只能有5万美元。但中国的富裕人群有各种方法绕开这些限制,包括设立海外银行账号和等。

  而近中国进一步放松管制让中国投资者将资金转移出更加便利。

  目前美国房市正处于二次衰退的阶段,居民房价距2006年高点已经下跌了 5%。但美国房价的基准标普-Case Shiller指数的创始人之一席勒说,如果美国房价再跌15%,“我一定都不会惊奇”。

  房产经济公司Bond纽约公司总监Michael Chen近在公司的站上添加了中文版。

  他在中文版的页面上写道,“美国的房地产经历了有史以来难见的波动,价钱已经开始由谷底回升。现在许多屋主和卖家都以因对市场需求而修正了卖价,纽约市是全美房价稳定之城市之一,许多精明的买主己经开始再进场投资。”

  在纽约用现金支付

  与很多其他国际大都市相比,纽约的房价依然具有吸引力。

  据Knight Frank花旗2010年财富报告,纽约的豪华房地产每平方英尺1500美元;而伦敦的价格比纽约远高出两倍多,达 600美元;香港是2000美元;摩纳哥4 00美元。

  Corcoran集团的Liebaman估计,中国投资者在纽约平均购买一居室的价格为145万美元。

  许多人将公寓视为小的起居室,或者给子女在纽约用。大多数中国买家的价格都处于豪华房屋的低端,但Liebaman说,近有一对父母为了在曼哈顿念书的女儿买了一套价值2000万美元的公寓。

  中国人在美购房和美国人的习惯也不一样,喜欢用现金支付。房产经纪人预计,大约有50%-75%的中国人在纽约买房都没有按揭贷款。

  Prudential Douglas Elliman的经纪人说,“许多中国客户到纽约来仅仅只是一个周末。他们看了房子,下了订单,然后马上飞回中国。”

  而一些房产经纪人正致力于改变这一状况。Corcoran集团计划为潜在的买家举办一场会议,并将他们引荐给银行家,向他们介绍在美国获得按揭贷款的程序。Corcoran的母公司Realogy在中国有2.4万个代理人,包括ERA,Century 21等,他们可以把客户介绍到纽约来。

  同时为了客户语言障碍,除了在站上添加中文页面外,许多房地产公司还雇佣了可以讲普通话或广东话的员工。他们也会研究中国人买房的一些偏好,比如中国买家不喜欢第四层,而通常喜欢第八层。

  拥有多华人人口的加州也吸引了大量买家。据全美房地产经纪人协会,2009年,中国人在美国买房41%都选择在加州。

  考察商业地产

  中国投资者的兴趣不仅仅在于居民住房,他们也在考察美国的商业房地产。

  2009年6月,中国“私募教父”赵丹阳在纽约与共进午餐后的第二天,他就在纽约购买了一处居民住宅。他当时告诉本报,接下来他和他的一些朋友还有意在美国收购一些大楼。

  而中国万通旗下的“中国中心”也瞄准了这个机会。

  中国中心目前在兴建的世贸中心一号楼租下64层至69层,租用面积1.8万平方米,意图为踏足海外的中国公司打造一个综合服务平台,让中国公司群体入驻新世贸中心。

  作为新世贸中心一号楼的首位租户,“中国中心”已与之签下20年租约,今后还有两个十年的续约权,每年租金超过千万美元。在建中的世贸中心一号楼将于201 年完工,2014年租户可以入驻。

  万通公司董事长说,纽约是连接全世界的一个关键城市,预计未来有很多中国企业会走向海外,会选择纽约。

  中国中心总裁雪娅说,一个企业到纽约市中心找个办公场所,从租办公室、装修,到拉线接线等等,如果自己去办,金钱时间成本都很高,而中国中心打造的办公环境,可以让中资企业赴海外工作人员拎包办公,什么都给他们准备好了,甚至连秘书、翻译、法务人员都可以从他们这里租用,这样大概比自己搞定所有的事情,节约六个月时间,节省三四成成本。

  除了中国中心名气较响外,纽约还有房地产项目有中国投资者参与,但因为许多都有保密协定,很难评估中国投资者在纽约的总体投资规模有多大。

  例如纽约布林克林区名为EB-5的项目中,中国投资者提供了2.5亿美元贷款。该项目在布鲁克林地区投资商业和居民房地产项目,其中包括新泽新队的一个体育场。而在纽约皇后区的华人聚集区法拉盛,一些医院和酒店从中国投资者那里获得了约 000万美元的融资。

  作为房地产公司,冯仑自己在谈到海外房地产投资的基本策略时说,他的主要原则是不买地,和土地方合作,速度比较快。买地就进入法律体系,会比较麻烦。

  但许多人投资美国并不一定完全出于投资回报的考虑。目前美国有部分项目规定,如果有外国人愿意投资至少50万美元,他们可以获得美国的居民身份。这一类的小型投资可能也会吸引不少中国资金。

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